长子县住房和城乡建设管理局

关于印发《长子县住宅小区公共收益管理制度》的通知

各社区、各物业服务企业：

现将《长子县住宅小区公共收益管理制度》印发给你们,请遵照执行。

住宅小区公共收益管理制度

为规范住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的使用和管理，切实维护住宅小区业主的知情权、监督权等合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本制度。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神为指导，以维护业主合法权益为目的，以创新公共收益管理体制机制为抓手，推动乡镇和社区党组织与业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位的良性互动，提高公共收益管理制度化、规范化、专业化水平。

二、公共收益的来源及归属

（一）公共收益的来源

公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后，获得的收益，其来源一般包括以下内容：

1.利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

2.利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、饮水机等设施所得的收益；

3.利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；

4.利用全体业主共有的文体设施所得的收益；

5.利用业主共有的配套房屋所得的收益；

6.对通信运营商设立的通信基站等设备所得的收益；

7.相关单位或个人因共有部分支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

8.公共收益利息等其他收入；

9.其他依法属于全体业主的收入。

（二）公共收益的归属

利用属于全体业主的共有物业产生的公共收益，扣除合理成本后，属全体业主共同所有，有关单位或个人向全体业主支付违约、补偿、赔偿、捐助等资金，属全体业主共同所有。合理成本按产生共有物业收益的经营项目的法定税费、日常能耗费、设施设备购置费和人工费用等范围，协商确定。

三、公共收益的获取及表决

（一）业主大会成立前

业主大会成立前，公共收益主要来源于利用业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。

20%以上的业主可以提出除停车收益外利用其他业主共有部分获取公共收益的书面提议，提议内容包括收益获取来源、获取收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，住宅小区所在地社区居委会收到书面提议后，应当组织业主按照法定程序进行表决，表决通过后，由物业服务企业与相关单位签订获取收益的相关协议。

（二）业主大会成立后

组建业主大会时，筹备组应当草拟住宅小区公共收益管理专项规约。公共收益管理专项规约应当明确获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度等内容。业主大会成立后，公共收益管理专项规约的修订应当依法经业主大会表决同意。获取收益的相关协议应当由业主委员会与相关单位签订。

利用共有部分获取收益的，应当按照公共收益管理专项规约的约定经过业主大会同意或者经业主大会授权业主委员会同意。获取收益的相关协议应当在小区管理处、公告栏等醒目位置每年至少公示一次，公示期限不少于7日，协议内容应包含项目利用的物业共用部分具体位置、收益获取来源、收入金额、管理成本、分配方式等内容。

四、公共收益的经营管理

（一）业主大会成立前

前期物业服务期间，小区公共收益暂由物业服务企业经营管理。物业服务企业在代为管理公共收益期间应当遵循勤勉尽职、诚实守信原则，如实登记账目明细，并留存与公共收益相关的发票、收据、银行对账单、合同等凭证，在业主大会成立后将加盖企业公章的明细账目和相关凭证提交业主大会。

（二）业主大会成立后

业主大会成立后，公共收益管理单位由业主共同决定，业主可以委托业主委员会、物业管理委员会或物业服务企业管理公共收益。业主可以按法定程序在管理规约、议事规则、物业服务合同中约定公共收益管理单位、管理费用、分配比例、分配方式等。

业主公共收益委托物业服务企业管理的，委托管理合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会管理的，授权期限不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。授权委托书、物业服务合同或者委托合同应当在签订之日起7日内，在住宅小区和各楼栋出入口等显著位置公示，公示期不少于1个月。

五、公共收益使用范围

公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以经业主大会同意用于下列开支：

（一）共用部位、共用设施设备的重大修、更新、改造；

（二）共用部位、共用设施设备的应急处置费用，如：电梯故障，消防设施故障，屋面、外墙渗漏、产权归业主的二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险，其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况等；

（三）业主大会和业主委员会工作经费；

（四）业主委员会人员的报酬或补贴；

（五）对公共收益的审计、信息公开费用、税费；

（六）业主共同决定用于物业服务的其他费用。

物业服务合同中约定的属于物业服务费承担的维修范围，不得在公共收益中列支。公共收益管理单位应在小区管理规约、公共收益使用办法中约定公共收益列支的相关内容，应当制定公共收益年度使用计划，经业主大会决定后使用公共收益。任何单位和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

六、公共收益使用程序

（一）业主大会成立前

业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。前期物业合同、临时管理规约中未约定的公共收益使用事项，由物业服务企业制定公共收益使用方案，提交社区居委会审核备案。使用方案应当包括业主公共收益用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。经社区居委会审核后，符合使用范围的提交全体或相关业主，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条进行表决，表决通过后由物业服务企业组织实施。

（二）业主大会成立后

业主大会成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用。符合小区议事规则、管理规约规定的，由业主委员会制定公共收益使用方案，提交全体或相关业主进行表决，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条进行表决，表决通过后由业主委员会组织实施。

七、公共收益公示管理

公共收益应当单独列账、按规定公布账目。公共收益管理单位应当至少每年对公共收益予以结算，并将具体收支事项明细表公示张贴于小区及楼道内宣传栏，同时通过小区业主微信群等方式通知全体业主，公示期不少于1个月。业主对公共收益归集、使用和管理等公示内容有异议的，应及时向公共收益管理单位提出，公共收益管理单位应当对业主的询问予以及时解释和说明。属地物业主管部门应加强对公共收益管理监督和指导，并及时调解处理相关纠纷。

八、公共收益指导监督

（一）业主委员会届满或中止后，拒不向新一届业主委员会移交公共收益相关资料的，新一届业主委员会可以请求所在地的公安机关协助移交。

（二）利用物业公共部分获取收益应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

（三）业主委员会成员、物业服务企业、记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据国家相关法律法规，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。

（四）业主发现业主委员会、物业服务人或其他主体有违反本物业服务项目《管理规约》《业主大会议事规则》相关约定的行为，业主可以向属地物业主管部门投诉举报，相关单位（部门）应当进行调查处理。

（五）物业主管部门要将物业服务企业的公共收益归集、使用和管理工作情况，纳入物业服务企业信用评价、评优评先等评价依据。

（六）业主发现公共收益管理单位有违反本小区公共收益归集使用行为的，业主可依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。

九、公共收益移交形式

（一）物业服务终止或更换的，应在物业服务合同终止之日起10日内，由物业服务企业向业主委员会移交公共收益相关资料，包括凭证、报表、对账单等。未成立业主委员会的，由社区居委会进行资料保存。

（二）成立业主大会后，物业服务企业应当将加盖企业公章的收益明细账目和相关凭证移交业主委员会，有关资金应在社区居委会的监管下进行移交。

（三）业主委员会任期届满后，社区居委会组织换届小组进行换届，业主委员会应自换届小组成立起10日内，将公共收益相关资料移交换届小组。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成10日内，将其保管的公共收益相关资料移交新一届业主委员会。

（四）业主委员会集体辞职、任期届满仍未选举产生新一届业主委员会或委员人数不足二分之一的，原业主委员会应在10日内将其保管的公共收益相关材料移交社区居委会暂时保管。待新一届业主委员会产生后，由社区居委会与其进行移交。

（五）物业服务企业、业主委员会不按规定移交公共收益的由社区居委会督促其移交；拒不移交的由所在乡镇协调解决。